दीर्घकाळ चाललेल्या भाडेकरारानंतर मालकाच्या मालकी हक्काला आव्हान देता येणार नाही– सर्वोच्च न्यायालय

    सर्वोच्च न्यायालयने एका महत्त्वपूर्ण निकालात असे स्पष्ट केले आहे की, एखादा भाडेकरू जो ५० वर्षांहून अधिक काळ भाडेकराराचे नाते मान्य करत आला आहे, त्याला नंतर जाऊन मूळ मालकाच्या मालकी हक्काला आव्हान देता येणार नाही. न्यायमूर्ती जे. के. माहेश्वरी आणि न्यायमूर्ती के. विनोद चंद्रन यांच्या खंडपीठाने हे निरीक्षण नोंदवले असून, वसीयतच्या आधारे वारसाने जो मालकी हक्क सांगितला आहे त्याला प्रबेट आदेशामुळे "कायदेशीर मान्यता" प्राप्त होते आणि तो नजरेआड करता येणार नाही, असेही न्यायालयाने म्हटले आहे.

प्रकरणाचा मागोवा

    ही वादग्रस्त मालमत्ता एक दुकान खोली होती, जी १९५३ मध्ये रामजी दास यांनी किशनलाल (भाडेकरू) यांना भाड्याने दिली होती. किशनलाल यांच्या मृत्यूनंतर, त्यांच्या मुलांनी तेथेच आपला किराणा व्यवसाय सुरू ठेवला.

    अर्जदार ज्योती शर्मा, या रामजी दास यांच्या सून असून, त्यांनी १२ मे १९९९ रोजी लिहिलेल्या वसीयतपत्रावर आधारित दावा करून दुकानाच्या ताब्याची मागणी केली होती. त्यानंतर ७ ऑगस्ट १९९९ रोजी रामजी दास यांचे निधन झाले. ज्योती शर्मा यांनी जानेवारी २००० पासून थकलेल्या भाड्याची वसुली आणि बोना फाइड (प्रामाणिक) गरज या कारणावरून दुकान रिकामे करण्याची मागणी करत दिवाणी दावा दाखल केला. त्यांचा दावा होता की त्या स्वतः आपल्या पतीच्या बाजूच्या दुकानात सुरू असलेल्या मिठाई व्यवसायात सहभागी होऊन तो विस्तारू इच्छित होत्या.

प्रतिवादकांची बाजू

भाडेकरूंनी हे दावे अनेक आधारांवर आव्हान दिले:

• रामजी दास यांचा मालकी हक्क नाकारला आणि दावा केला की मालमत्ता त्यांच्या काकांकी होती.

• वसीयतपत्र बनावट असल्याचा आरोप केला.

• ज्योती शर्मा यांच्या नावावर कोणतेही भाडेकराराचे दस्तऐवज नाहीत, असेही सांगितले.

तरीसुद्धा, त्यांनी हे मान्य केले की रामजी दास यांच्याकडूनच भाडेकरार झाला होता आणि त्यांच्या मृत्यूनंतर भाडे त्यांचा मुलगा (ज्योती यांचे पती) याच्याकडे दिले गेले.

खालच्या न्यायालयांचे निकाल:

• प्रथम दिवाणी न्यायालयाने दावा फेटाळला आणि मालकी हक्क व भाडेकराराचे नाते सिद्ध झाले नसल्याचे नमूद केले.

• प्रथम अपील न्यायालय व उच्च न्यायालय यांनीही तीच भूमिका घेतली.

सर्वोच्च न्यायालयाचे निरीक्षण:

सर्वोच्च न्यायालयाने खालच्या न्यायालयांचे निर्णय उलथवत खालील मुद्दे स्पष्ट केले:

मालकी हक्कास विरोध न करता आलेली कबुली:

    रामजी दास यांचा १९५३ मधील अधिकारत्याग दस्त (relinquishment deed – Exhibit P-18) स्पष्ट दाखवतो की तेच त्या संपत्तीचे मालक होते. ५० वर्षांहून अधिक काळ भाडे देत आलेल्या भाडेकरूंना आता मालकीवर प्रश्नचिन्ह लावता येणार नाही, असे स्पष्ट करण्यात आले.

वसीयतपत्राची वैधता व प्रबेट:

• वसीयतपत्राबाबत न्यायालयाने खालच्या न्यायालयांचा संशय निराधार असल्याचे म्हटले.

• वसीयतपत्रात पत्नीला काही दिले नाही म्हणून ती बोगस आहे, हे म्हणणे अवैध ठरवले.

• २०१८ मध्ये मिळालेला प्रबेट आदेश उच्च न्यायालयाने फेटाळला, यावर तीव्र नाराजी व्यक्त केली.

• प्रबेट आदेशामुळे वसीयतपत्राला "कायदेशीर मान्यता (legal sanctity)" मिळते, हे स्पष्ट केले.

अटॉर्नमेंट व प्रामाणिक गरज (Bona Fide Need):

• भाडेकरूंना वसीयत व मालकी हक्काबद्दल नोंदणी केलेले नोटीस (Exhibit P-9) पाठवण्यात आली होती.

• परिवाराच्या व्यवसायाचा विस्तार करण्यासाठी जागेची गरज खरी होती, हे न्यायालयाने मान्य केले.

अंतिम निर्णय:

सर्वोच्च न्यायालयाने खालील प्रमाणे निर्णय दिला:

• खालच्या तीन न्यायालयांचे निर्णय परावलंबी व संभाव्य (perverse) असल्याने रद्द करण्यात आले.

• भाडेकरूंना जानेवारी २००० पासूनची थकीत भाडे रक्कम भरण्याचा व ताबा सोडण्याचा आदेश दिला.

• परंतु, भाडेकरूंना ६ महिन्यांची मुदत देण्यात आली आहे, जर त्यांनी दोन आठवड्यांच्या आत खालील अंडरटेकिंग दिल्यास:

  1. एक महिन्यात सर्व थकित भाडे भरावे.

  2. सहा महिन्यात मालमत्ता रिकामी करून द्यावी.

जर हे अंडरटेकिंग दिले गेले नाही, तर मालकाला थेट व त्वरीत (summary) बेदखलीसाठी अर्ज करता येईल.

हा निर्णय भाडेकरार आणि वसीयत वाद प्रकरणांत न्यायालयाचा दृष्टीकोन स्पष्ट करतो — दीर्घकाळ भाडे देणाऱ्या व्यक्तीला नंतर जाऊन मालकी नाकारता येत नाही, वसीयत व त्याच्या प्रबेट आदेशाला कायदेशीर मान्यता असते, आणि प्रामाणिक गरज असेल तर मालकाला बेदखलीचा हक्क आहे.